O divórcio com imóvel financiado costuma ser mais complexo do que a partilha de um bem já quitado. O casal não está dividindo apenas uma casa ou apartamento. Está dividindo um ativo, uma dívida e um contrato com o banco.
O primeiro ponto é entender que o financiamento não desaparece com o divórcio. Mesmo que os ex-cônjuges façam um acordo entre si, o banco continua vinculado ao contrato original até aceitar eventual alteração. Em financiamentos com alienação fiduciária, modelo comum no mercado imobiliário, o imóvel permanece dado em garantia ao credor até a quitação da dívida. A Lei nº 9.514/1997 disciplina esse sistema e a propriedade fiduciária de imóvel.
O segundo ponto é separar duas coisas: a propriedade econômica do imóvel e a responsabilidade perante o banco. No regime da comunhão parcial, em regra, comunicam-se os bens adquiridos onerosamente durante o casamento, ainda que estejam registrados em nome de apenas um dos cônjuges. Isso significa que, se o imóvel foi comprado durante o casamento com esforço comum, a discussão patrimonial normalmente envolve o valor construído durante a relação, e não apenas o nome que aparece no contrato ou na matrícula.
O problema prático surge porque o imóvel financiado tem dois valores diferentes. O primeiro é o valor de mercado do bem. O segundo é o saldo devedor do financiamento. A partilha correta não deve olhar apenas para o preço do imóvel, mas para o seu valor líquido.
Um exemplo simples: se o imóvel vale R$ 800 mil e ainda existe saldo devedor de R$ 500 mil, o patrimônio líquido a ser partilhado é de R$ 300 mil. Em tese, cada parte teria direito a R$ 150 mil, salvo particularidades do regime de bens, uso de recursos próprios, sub-rogação, doações, heranças ou outros ajustes relevantes.
A partir daí, existem algumas soluções possíveis.
A primeira é a venda do imóvel. O casal vende o bem, quita o financiamento e divide o saldo líquido. É a solução mais limpa do ponto de vista financeiro, especialmente quando nenhum dos dois tem condições de assumir sozinho a dívida.
A segunda é um dos cônjuges ficar com o imóvel e compensar o outro. Nesse caso, quem permanece no bem assume a dívida futura e paga ao outro a parte correspondente ao patrimônio já formado. Essa solução exige cuidado: o acordo entre os ex-cônjuges não basta, por si só, para retirar o outro do contrato bancário. É preciso verificar se o banco aceita a substituição do devedor ou a transferência do financiamento.
A terceira é manter o imóvel em nome dos dois por algum tempo. Essa alternativa pode fazer sentido quando a venda imediata não é vantajosa, quando há filhos residindo no imóvel ou quando o mercado está desfavorável. Mas ela exige um acordo muito bem redigido, com definição clara sobre quem paga as parcelas, quem mora no imóvel, quem arca com condomínio, IPTU, manutenção, seguros e o que acontecerá em caso de inadimplência.
A quarta é reconhecer créditos diferentes entre os cônjuges. Isso ocorre, por exemplo, quando um deles pagou a entrada com recursos particulares, usou dinheiro recebido por herança, quitou parcelas após a separação de fato ou assumiu despesas que beneficiaram o patrimônio comum. Nesses casos, a partilha pode exigir reembolso, abatimento ou compensação.
O maior risco é fazer uma partilha genérica, dizendo apenas que “o imóvel ficará com uma das partes” ou que “as parcelas serão pagas por determinado cônjuge”. Esse tipo de redação pode gerar novos conflitos, especialmente se o banco não aprovar a transferência, se houver atraso nas parcelas ou se o imóvel precisar ser vendido no futuro.
A solução é tratar o imóvel financiado como uma operação patrimonial completa. Antes de assinar o acordo, é preciso levantar o valor de mercado, o saldo devedor, as parcelas vencidas e vincendas, a origem dos recursos usados na compra, o regime de bens, a viabilidade de transferência do financiamento e os impactos tributários da partilha.
Em divórcios com imóvel financiado, o melhor acordo não é necessariamente aquele que parece mais simples. É aquele que resolve três questões ao mesmo tempo: quem fica com o bem, quem fica com a dívida e como o outro será compensado. Quando esses pontos são definidos com precisão, o divórcio deixa de ser uma fonte de risco financeiro e passa a ser uma reorganização patrimonial controlada.